惠州海景房，大亚湾黄金海岸，华浩·海悦湾5期·海钻销售政策
1、60平方以下户型首套房首付四成以上，二套五成。60平方以上户型首套房首付三成以上，二套四成。
2、按揭和分期客户无折扣，一个月内付清全款视为一.次性付款，享受一个9.8折。
3、首付20万起，总价不到60万起。
学校配套:海里达国际双语幼儿园、德馨幼儿园、霞涌第一小学、义联小学、苏埔小学、大亚湾第二中学、华润大学
社区配套:50万平海滨大社区，配套齐全，掌上APP下单配送、滨海精品酒店、星级会.所、月光泳池、双语国际幼儿园，海滨风情商业街、威.尼斯内海港。
交通配套:门口既有公交车站188、201、203、268深惠4线路公交车到关外、惠阳中心；惠州南站、惠州港、惠州机场，
项目优势:海悦湾位于黄金海岸旅游度假区中心，景区包含：国家4A景点【海鸥湾活力港】、国家3A景点【清泉寺】、省级【乌头山滨海绿道】、【黄金海岸沙滩】、、【望海提海滨公园】、【海鲜美食一条街】、【浪漫情人石】、【拾贝小径湾】、【威.尼斯港湾】、【木栈码头】、【军座钓.鱼台】、【农家生态园】、霞涌【八大奇观】等旅游胜地，区内绿化环境优美，区域升值潜力巨大。
霞涌近年来也了深圳人节假日的热门去处之一，目前的开发还处于比较初期阶段，跟十里银滩、巽竂湾和双月湾还有一些不一样的味道，有更多的闲趣。
提及霞涌，就不得不说黄金海岸，这是大亚湾最宝贵的原生优质沙滩，政府大手笔规划为免费的海滨公共浴场，已经有部分建成并投入使用，每到周末，这里都是欢声笑语，客似云来，风景之优美
一线海景房—海悦湾·海钻投资价值分析
霞涌的开发分成两个区域，乌山头以东区域大部分地块是华润小径湾项目，一小部分地块被碧桂园拿下，而乌山头以东为霞涌街道办所在区域，也就是老城区，目前已经建成的项目并不多，海悦湾是占地面积最大的，另外，靠近石化区一侧，南海银滩沙滩以北仅有8个项目，其中有3个是石化区配套住宅小区，商业住宅项目只有5个。
海悦湾共分为4个组团，分别为海悦湾（1期和2期）、海悦长滩、海悦湾·悦府，和即将推出的海悦湾·海钻组团。
不得不说，政府的限价政策执行得很坚决，同为海景项目，周边的项目价格之前基本都处于2万/㎡左右，但海悦湾·海钻组团的价格仅为1.4万/㎡，还带装修，值得关注。
一、区位分析
①区位介绍
大区位来说，海悦湾·海钻位于惠湾东南部，大亚湾霞涌片区中心滨海区域，是惠州滨海旅游休闲带的西起点，南面临大亚湾，北部为一条东西方向横亘山脉，东部为惠东县巽竂湾片区，西部邻石化产业园区及园区配套生活住宅区域。
由于是滨海旅游区，所以我们再标示出项目在惠州海岸旅游带上的位置，与惠东巽竂湾有些沙滩被地产商“包养”不同，霞涌的5段沙滩均为公共区域，4段已经开辟为公共浴场，1段为渔获上岸区域，其中黄金海岸景区内的海鸥湾两段天然沙滩，沙质最为细腻，是大亚湾区重点打造的公众景区，嗯，毕竟大亚湾区还是比惠东家底厚实些。
政府规划该片区的定位为珠三角东岸，山海生态旅游服务中心，集休闲度假、人文体验、体育运动和生态人居于一体的综合性滨海新城。
霞涌片区的规划城市建设用地1175.79公顷，也就是11.7579平方公里，怎么说呢，相当于深圳的科技园那么大吧，可供开发的地块是有限的，规划居住人口控制39.5万人。
整体来说，新区的规划比较合理，因为发展经年，医疗、教育、交通等市政配套，以及商业配套都比较成熟，入住率较高，生活还是很便利的。
②交通环境、未来轨道交通
道路交通方面，霞涌内部交通呈扇形分布，东西有石化大道、霞光二路两条主干道，南北则与多条道路交织成路网，外部交通，惠深沿海高速在此设有出口，联接大亚湾中心区的北环大道也十分顺畅，到大亚湾中心区约20分种车程，到惠阳城区约半个小时。
公共交通方面，霞涌共有6条公交线路，分别为188、189、201、202、268、299及深惠4线。接驳范围为十里银滩、惠阳客运站、澳头、惠州南站、深圳东部公交基地、深圳大鹏，其中，在项目营销中心门口设有“霞涌第一小学”站，现已开通3条公交线路，分别是：188、189、201路
以上线路基本覆盖惠阳大亚湾主要区域，并接驳惠阳大亚湾区主要交通枢纽，以及深圳东部地区的坪山、大鹏两区。
地铁方面，根据惠州市轨道交通规划，远景规划中，惠州4号线的延长线，将从大亚湾中心区黄鱼涌站向东延升，穿过霞涌，连接厦深高铁惠东站， 站址暂时没有规划。
二、剖析项目规划，简析不利因素
①开发商介绍
惠州大亚湾德丰投资发展有限公司（简称德丰地产）于2004年12月在惠州大亚湾成立，公司主营商用物业投资经营和房地产开发业务。公司致力于惠州大亚湾及周边区域项目的开发与经营，公司现已开发房地产项目逾40个，总占地面积近200万方米，总开发建筑面积超500万平方米，总房屋套数近4.57万套。现有员工2500余人，人员精英化、年轻化，各类专业人员齐备。德丰地产作为最早进入大亚湾房地产的企业之一，对湾区的其他企业具有一定的示范、引导作用，是大亚湾房地产的龙头企业。
上面是照本宣科，说点实际的吧，这个项目的开发商惠州市华浩房地产开发有限公司也是德丰旗下，德丰这几年正在转型，从以前的“价格便宜量又足”，转向中高档社区，其中居政、修邦代建三家公司主打性价比和品质，九皋负责高端豪宅项目玖御府，而华浩则是定位于海景项目。
②项目整体规划
海悦湾·海钻地处惠州大亚湾霞涌，南至华南路及内海湾，北至华西路，东至规划道路，西至华浩东路及内海湾。项目总占地面积28246.15㎡，总建筑面积82636.47㎡，其中住宅建筑面积71742.51㎡，容积率为2.54，建筑密度10.04%，绿地率30%。用地内规划设计高层住宅5栋，其中9#为公寓型产品，其余4栋为住宅型产品，均为70年产权，总户数915户，规划停车位488个，其中地上停车位167个，地下停车位321个。
园林设计方面，整体采用多树种立体式园林景观绿化，设有中央景观花园。
海悦湾·海钻有2层商业体配套，而海悦湾二期配套有建筑面积为3309㎡的海丽达双语幼儿园，已经在运营中。
而海悦湾整个项目的体量比较大，总建筑面积超过50万㎡，在目前的霞涌片区来说，是个巨无霸一般的存在。
③不利因素分析
1、因为处在是建设未完全成熟的旅游景区，所以该片区未来可能经过比较长的建设期，虽然邻近海悦湾·海钻组团的地块已经建设完毕，但其他区块如果同时大面积施工，可能造成扬尘，对整个片区产生影响，这点要看政府对建设进度的总体把控。
2、由于是热门景区，节假日人流车流过大，对于投资目的或喜欢热闹的自住需求来讲都无所谓，但喜欢安静的朋友需要考虑这个问题。
三、详解项目周边的各类配套
霞涌作为热门旅游目的地，是近几年的事，城市建设以老城区为主，生活氛围浓厚，配套也体现出旅游景区的鲜明特点。
①商业及医疗配套
因为处在发展阶段，霞涌片区常住人口相对还是较少，高端商业配套方面不足，缺少大型城市综合体，近年来随着游客人数增多，除了原有的一家大型超市，又增开了多家中小型超市，加上原有的肉菜市场，完全可以满足日常生活所需。
医疗配套方面，霞涌医院可以提供大部分的基本医疗服务，但如果有重大疾病，就需要到中心区的惠亚医院就诊，车程14公里，经北环大道，需要时约20分钟。
②休闲配套
作为景区，公园绿地则是霞涌的特色，沿海岸线有多个景点，4段已经开放的沙滩，还有两座近岸海岛，北面则有铁炉峰、清泉古寺、鱿鱼湾自然风景区等景点，片区内还有多个人文古迹，总之旅游资源十分丰富。
霞涌最重要的旅游资源还是大亚湾黄金海岸，目前开放的只是修建好的部分景观，政府公布的景区规划效果图，看起来还是蛮诱人的：
③教育配套
霞涌因为远离主城区，所以教育资源全部靠当地解决，发展得比较完善，现有的海丽达、新蕾、霞涌中心幼儿园均为优质幼儿园，现有小学三所，初中一所，紧邻项目的霞涌第一小学和大亚湾第二中学，都曾获省、市、区多项荣誉。
值得再提的是，霞涌对教育的规划十分亮眼，不大的一片区域，却规划共37块教育用地，包括华润大学、国际学院、高中3所、九年制学校3所、初中3所、小学9所，幼儿园17所，非常密集。
④周边情况
项目周边是霞涌老城区，风景点及生活、市政配套都在附近步行可达范围，下面咱们结合航拍来看
南向，也就是面海的方向，可以看到项目紧邻着内海湾，离外海海岸线不过300米距离，距离霞涌海鲜街约400米，这边可以看到“霞涌八景”中的“螺岛钟声”、“花洲塔影”，以及海韵广场、杨包真人庙、霞涌渔港等景观，以及千帆阁酒店、海悦长滩酒店等高档酒店。
项目的东侧就是霞涌民宿村，每到旺季不仅民宿村爆满，海悦湾一期、二期以及项目周边的酒店都一房难求。
东南方向，可以看到对岸的巽竂湾旅游度假区，霞涌是这一条旅游经济带的开端。
海湾悦项目的长滩组团的楼下便是黄金海岸沙滩的东起点，海钻离黄金海岸有5栋楼的距离。
项目到黄金海岸之间，除了民宿村，还有青龙河和下沙河注入内海湾，黄金海岸线已经被划定为公园范围，所有非景区建筑后退100米，自然资源得到了较好的保护。
东北方向，散落着一些原村落，果林成片，村道网织，穿行其中，也是另一番味道。
大亚湾主干道石化大道横穿霞涌北部，在海悦湾一期和二期之间的是霞涌南部的主干道霞光二路。
西北方向，老城区主要分布在这个方向，政府机关和办事机构，以及现有主要的教育资源均在这个区域，霞涌收费站下高速到达项目约2公里，行车5分钟左右。
到大亚湾中心区走北环路，与惠深沿海高速平行，行车时间差不多，熟悉路况的朋友往往会选择这条线路。
靠近石化区一侧，园林小区并不多，惠炼家园、惠电家园、伟基小区是石化区的配套项目，香海湾、浅水湾、东能银滩、泡泡海、维也纳酒店几个项目都已经售磬，且价格高企。
正西方向，可以看到远处的浓云下的惠州港。
从这个角度看过去，更清楚地看到霞涌海鲜街与项目的距离。
四、户型分析
目前在售为9#海景公寓型产品，共280套，户型分布如下图所示：
五、项目的价格及竞品分析
项目已经拿到了预售证，约1.47万/㎡，带装修，价格分析另文发布：
海悦湾·海钻新品海寓美丽启航
价格已经基本确定上下浮动空间不大，只待预售证最后公布。
竞品分析：
1、在霞涌范围内，绝大部分都是度假型产品，以酒店托管型公寓为主，住宅项目仅有海悦湾一个楼盘，海钻组团以住宅为主，但也包含了公寓产品；
2、前期已售的项目，包括泡泡海、东能银滩、维也纳酒店等，价格均在2万/㎡以上。
六、综述
1、区位上来讲，海悦湾·海钻位于大亚湾区最东部区域，是惠州滨海度假走廊的起始端，黄金海岸是大亚湾区重点打造的旅游景区，生态资源优越，与主城区联系方便，但不紧密，片区功能定位为山海生态旅游服务中心，集休闲度假、人文体验、体育运动和生态人居于一体的综合性滨海新城；
2、交通方便，片区内道路网络规划完善，通过市政主干道，可以到达惠湾的每个区域，距离高速公路的出入口近，10分钟以内车程可接入高速路网，7条公交线路可覆盖大亚湾全境，以及惠阳主要经济活跃区域，未来将建成10个公交首末站，相应的将开通更多线路，以及地铁规划有线路经过该区域；
3、市政及商业配套较成熟，生活便利，景观丰富，是热门度假目的地；
4、教育方面，项目周边现有从幼儿园到初中全覆盖，且资源较为优质，片区共规划有19块教育用地，含3所高中，教育资源可谓密集；
5、户型方面，本次推售的海悦湾·海钻#9为全海景户型。
6、项目的不利因素主要在于周边的老城区，但项目体量较大，独立性较强，内部园林景观优质，居住品质不受影响；
7、作为滨海项目，海悦湾·海钻受政府限价影响，仅1.4万/㎡带装修，便可置业海景房，性价比优势较为明显。
